Aunque la compraventa de habitaciones de hotel es una forma de inversión bastante extendida en algunos países, en España todavía es una fórmula poco conocida que, sin embargo, va ganando adeptos año tras año.
Se trata de adquirir una o varias habitaciones de hotel, generalmente apartamentos, a cambio de obtener una renta (que puede ser fija o variable) a través de las reservas que tenga dicha habitación. Es, por tanto, otra forma más de invertir un dinero en el negocio turístico para obtener rentabilidad.
La pregunta que nos han formulado últimamente algunos/as inversores/as es la siguiente: ¿es legal comprar una habitación de hotel? La respuesta es bien sencilla: como todo negocio privado, la compraventa de una habitación de hotel es perfectamente legal, puesto que habrá un contrato privado de compraventa en la que una parte (la vendedora, que generalmente será una cadena hotelera o un propietario particular, pero también puede ser un fondo de inversión o un family office) vende una parte de su establecimiento hotelero a otra parte (la compradora, que será un inversor privado aunque también hay países en los que las cadenas compran habitaciones), para beneficiarse de una parte o de la totalidad de los ingresos que se obtengan por las reservas hoteleras que se hagan sobre esa o esas habitaciones.
Ahora bien, que sea un negocio legal no significa que no se deban tener en cuenta una serie de aspectos jurídicos importantes, sobre todo por los efectos ante terceros que pueda tener esta operación: por ejemplo, no es lo mismo adquirir una parte indivisible de un hotel, que una habitación o apartamento individualizado y debidamente segregado a nivel catastral y registral. Es decir, existen hoteles o aparthoteles que tienen perfectamente segregadas las habitaciones o apartamentos en unidades catastrales diferenciadas. En este último caso, la compraventa se puede inscribir en el Registro de la Propiedad igual como si se tratara de una compraventa inmobiliaria cualquiera, pues dispondremos de una escritura notarial de propiedad.
Sea como sea, en cualquier caso, los pactos privados a los que se llegue entre vendedor/a y comprador/a siempre tendrán efectos entre las partes y se tratará de un negocio interpartes como tantos otros.
La siguiente pregunta que se hacen muchos/as inversores/as es: ¿qué rentabilidad obtendré al comprar una habitación de hotel? Pues bien, depende de cómo se decida gestionar dicha habitación, ya que tenemos varias opciones como parte compradora:
- Gestionar directamente las reservas, a través de alguna de las numerosas plataformas de software de gestión hotelera.
- Ceder la gestión de las reservas a la cadena o propiedad vendedora, a cambio de una parte de los ingresos (en este supuesto, se deberá firmar un contrato de arrendamiento con la cadena operadora que gestione el hotel).
- En este último caso, se puede pactar una renta fija (aquí, el riesgo correría a cargo de la cadena operadora que anteriormente era la propietaria), o una renta variable en función de las reservas que haya tenido la habitación en un plazo de tiempo concreto (generalmente, anual).
Y la pregunta que viene a continuación no puede ser otra: ¿cuánto tendré que invertir para comprar una habitación de hotel? Pues depende, pero este tipo de operación no suele ser barata, a pesar de que pueda aportar una rentabilidad muy interesante: en ciudades como Barcelona o Madrid, una habitación o apartamento de hotel de unos 28 m2 puede oscilar entre los 100.000€ y los 350.000€, en función del establecimiento que se trate (influyen muchos factores como la categoría del hotel, la ubicación, el perfil del cliente, etc.).
A la hora de calcular la rentabilidad neta, hay que tener en cuenta que una habitación o apartamento de hotel tiene una serie de gastos: limpieza, mantenimiento, gestión de las reservas, impuestos, etc. Y que, como es lógico, los ingresos dependerán de la tasa de ocupación media que tenga esa habitación o apartamento.
Finalmente, no podemos olvidar que este tipo de operación también es susceptible de tributación: en el caso de adquirir un apartamento con referencia catastral individualizada, la fiscalidad será prácticamente la misma que en la compraventa de cualquier bien inmueble.
Como conclusión, la compraventa de habitaciones o apartamentos hoteleros es una práctica más extendida en otros países que va llegando aquí cada vez con más fuerza, constituyendo una nueva forma de inversión, hasta el punto de que ya existen cadenas hoteleras que compran o construyen establecimientos con apartamentos individualizados con la idea de revenderlos posteriormente a inversores, a cambio de seguir explotando la gestión diaria del negocio. Estaremos al caso de la evolución de esta tendencia, de la que os iremos informando puntualmente.
