El passat 25 de maig de 2023 es va publicar al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, coneguda com a “Llei de l’Habitatge”, que va entrar en vigor el dia 26 de maig de 2023. Les principals novetats que ens aporta aquesta nova norma d’àmbit estatal en relació amb el lloguer d’immobles són les següents:
Zones de mercat residencial tensionat
És una llei que, d’acord amb la distribució competencial que estableix la Constitució espanyola, delega a les Comunitats Autònomes diverses competències, com la declaració de les zones tensionades o, seguint la terminologia que utilitza la pròpia llei, “zones de mercat residencial tensionat” (tal com disposa l’article 18 de la llei).
La declaració d’una zona com a tensionada tindrà una vigència de 3 anys, tot i que es podrà prorrogar anualment.
Índex de referència de lloguer d’habitatge
Pel que fa a les zones declarades com a tensionades, que com acabem de dir correspon a les Comunitats Autònomes la proposta de la seva declaració, una vegada declarades per una CA concreta, s’aplicaria en determinats casos l’Índex de Referència de lloguer d’habitatge, que en aquest cas correspon aprovar al Govern central.
A dia d’avui, de les 17 Comunitats Autònomes i ciutats amb Estatut d’Autonomia, només Catalunya ha exercit aquesta competència legislativa i ha declarat un total de 140 municipis (la majoria situats a l’àrea metropolitana de Barcelona) com a zones tensionades. Es pot consultar la declaració de la Generalitat de Catalunya aquí: https://habitatge.gencat.cat/ca/normativa/zones-de-mercat-residencial-tensionat/.
Certament, mentre el Govern central no aprovi els Índexs de Referència de lloguer d’habitatge, qüestió que a dia d’avui no ha succeït, no es podrà aplicar la llei en la seva total plenitud. Quan el Govern, a través del Ministeri de Transport, Mobilitat Sostenible i Agenda Urbana, aprovi aquests índexs, es podran consultar aquí: https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler/indice-alquiler.
Excepcions a l’aplicació de l’índex de lloguer
Un cop resumida la llei en els seus principals punts novedosos (que serien la declaració de zones tensionades i l’aplicació en aquestes d’un Índex de Referència), cal aclarir que aquesta aplicació tindrà certes limitacions, ja que només s’aplicarà aquest índex en els següents casos o situacions:
- Només s’utilitzarà per a contractes nous (la llei es refereix a “la renda pactada a l’inici del nou contracte”) i, per tant, no s’aplicarà a contractes d’arrendament celebrats amb anterioritat a l’entrada en vigor de la llei (segons la Disposició Transitòria Quarta).
- No s’aplicarà en habitatges d’allotjament turístic, ja que la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) les exclou de l’àmbit de la mateixa.
- Només es tindrà en compte quan l’habitatge objecte de lloguer pertanyi al considerat “Gran Tenedor”, és a dir, a la persona física o jurídica que compti amb 5 o més habitatges en una mateixa zona tensionada o amb més de 10 habitatges en el total del seu patrimoni.
Altres novetats importants
Finalment, destacar que, segons la LAU, el pagament del lloguer s’haurà de fer a través de mitjans electrònics (transferència bancària, Bizum, etc.), i que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte de lloguer (és a dir, les despeses de l’advocat/ada o agència immobiliària) hauran d’anar a càrrec de la part arrendadora, quan es tracti de contractes de lloguer (res es regula respecte a qui ha d’assumir les despeses de les operacions de compravenda, per la qual cosa s’entén que en aquests casos les despeses seguiran sent repercutides sobre la part venedora).
Resum i exemples pràctics
De tot el que s’ha dit anteriorment, podem concloure que:
- Fora de les zones tensionades, o dins d’aquestes però no sent un Gran Tenedor o no tractant-se d’un contracte dels citats, no s’aplicarà cap límit al preu del lloguer.
- Tanmateix, dins d’una zona tensionada, el/la propietari/ària que no sigui un Gran Tenedor sí que tindrà certs límits: no podrà pujar el preu del lloguer més enllà del preu concret de l’últim contracte de lloguer (tot i que sí que podrà actualitzar-lo anualment amb l’IPC, que per aquest any 2024 permet incrementar els arrendaments en un 3%, segons la Disposició Final).
- Dins d’una zona tensionada i sent un Gran Tenedor, s’aplicarà l’índex que publiqui el Govern per limitar el preu màxim que es podrà cobrar pel lloguer.
- A més d’aquests supòsits generals, la llei també estableix la possibilitat contrària que un/a propietari/ària (sigui o no un Gran Tenedor) pugui incrementar el lloguer fins a un màxim del 10%, quan celebri un contracte d’arrendament de més de 10 anys, o quan en els dos últims anys hagi efectuat obres de rehabilitació per millorar l’eficiència energètica de l’habitatge en qüestió (Disposició Final).
Sóc propietari/ària d’un habitatge en una zona no tensionada. M’afecta la llei?
En aquest cas, en principi aquesta llei no t’afectaria, i no hauràs de modificar el preu del lloguer.
Sóc propietari/ària d’un habitatge en una zona tensionada. M’afecta la llei?
Aquí, el preu que cobres pel lloguer en contractes nous no podria superar el preu que vas cobrar en els contractes d’arrendament celebrats els últims 5 anys.
Sóc propietari/ària de 5 habitatges en una zona tensionada, 4 dels quals els destino al lloguer. M’afecta la llei?
En aquest cas, hauries d’aplicar l’Índex de Referència de Lloguer en cada contracte. Això implicarà, segurament, que hagis de reduir el preu que cobres pel lloguer en tots els contractes nous que celebris.
Sóc propietari/ària de 2 habitatges en una zona tensionada, que tinc llogats des de fa tres anys. M’afecta la llei en aquests contractes?
Pel que fa als contractes que ja estaven vigents en el moment de l’entrada en vigor de la llei, aquesta no t’hauria d’afectar. Ara bé, quan finalitzi algun d’aquests contractes i vulguis celebrar-ne un de nou, hauràs de tenir en compte el que hem dit anteriorment.
Finalment, i pel que fa als/les professionals que ens dediquem al món jurídic i immobiliari, en general les expectatives que genera aquesta llei no són massa altes: s’estima que limitar els preus del lloguer, com a primera conseqüència, provocarà una disminució del parc d’habitatges privats destinats al lloguer, ja que qualsevol limitació suposa una desincentivació per al/la propietari/ària, que veu com la seva rendibilitat serà menor. En aquests casos, com a conseqüència lògica, els/les propietaris/àries solen destinar les seves inversions a la compravenda o a altres actius.
D’altra banda, si disminueixen els habitatges destinats al lloguer, és de sentit comú que els preus dels contractes anteriors no baixin, ja que aquesta regla no sol fallar mai: a més demanda i menys oferta, i amb una menor rendibilitat, es produeix un augment dels preus (per molt que estiguin a priori regulats en determinades zones). És a dir: (+ demanda) / (- oferta) + (- rendibilitat) = + preu.
En aquest sentit, els/les professionals del sector coincideixen majoritàriament que, si els poders públics realment volguessin augmentar el parc d’habitatges en lloguer i limitar-ne els preus, haurien d’adoptar un altre conjunt de mesures molt més efectives (algunes a curt termini i altres a mitjà i llarg termini), entre altres:
- Incentius fiscals reals per al/la propietari/ària;
- Creació d’un parc ampli i real d’habitatge públic;
- Limitació dels preus, a canvi de reduir el nombre d’anys de contracte mínim que estableix la llei;
- Altres fórmules innovadores que permetin obtenir una rendibilitat acceptable per al/la propietari/ària, modificant la LAU amb fórmules flexibles d’arrendament.
