INVERSIÓ EN NUDA PROPIETAT: UNA OPORTUNITAT EMERGENT
El progressiu envelliment de la població està fent que es desenvolupin noves modalitats d’inversió que fins ara eren totalment desconegudes. Una d’elles és la transmissió de la nua propietat, és a dir, l’operació que consisteix a transferir la titularitat d’un immoble a un tercer, però reservant-se l’usdefruit (el dret d’ús i gaudi de l’habitatge fins al decés de l’usufructuari).
Per entendre aquest tipus d’inversió, cal saber que la propietat plena comprèn dos títols: la nua propietat (titularitat de l’immoble) i l’usdefruit (dret d’ús i gaudi). Tradicionalment, en una compravenda es transmetia la plena propietat, però a causa de l’augment de l’esperança de vida i la necessitat de liquiditat d’algunes persones grans, aquesta operació ha guanyat popularitat.
Bàsicament, el venedor (normalment una persona d’edat avançada) ven la nua propietat del seu immoble i manté l’usdefruit. Quan mor, el comprador obté la plena propietat de l’immoble. Transferir la nua propietat és la millor alternativa per vendre un habitatge i continuar vivint-hi.
AVANTATGES DE LA NUDA PROPIETAT
Per al transmissor (venedor, que es queda l’usdefruit):
- Obté una liquiditat immediata, que li permet pagar deutes o millorar la seva qualitat de vida.
- Pot continuar vivint i gaudint de l’habitatge.
- L’usufructuari pot vendre el seu dret d’usdefruit si així ho desitja.
- Deixarà de pagar IBI, comunitat i assegurança de la llar.
Per a l’adquirent (comprador, que obté la nua propietat):
- Inverteix en una propietat a un preu molt inferior al del mercat.
- Tot i estar gravada amb un usdefruit, la nua propietat es pot vendre en el futur.
- Es pot pactar un usdefruit temporal o vitalici.
COM ES CALCULA L’USDEFRUIT?
La legislació espanyola estableix que, partint del valor real de l’immoble (límit màxim del 70% del valor total), es resta un 1% per cada any d’usdefruit, amb un mínim del 10%.
Exemple pràctic: si una persona de 70 anys ven la nua propietat del seu habitatge valorat en 200.000€:
- Esperança de vida estimada: 89 anys.
- Càlcul: 89 – 70 = 19% del valor de l’immoble.
- 19% de 200.000€ = 38.000€ (valor de l’usdefruit).
- Preu de venda de la nua propietat: 200.000€ – 38.000€ = 162.000€.
Per tant, un inversor pot adquirir la nua propietat d’un immoble amb un descompte d’entre el 10% i el 70% del seu valor, depenent de l’edat del transmissor i del tipus d’usdefruit (temporal o vitalici).
TRIBUTACIÓ DE LA VENDA DE NUDA PROPIETAT
Per a la part venedora (usufructuària):
- No tributa en l’IRPF si es tracta de l’habitatge habitual i el transmissor té més de 65 anys.
- Si no es compleixen aquests requisits, es tributa per guany patrimonial i per les rendes en cas de vendre l’usdefruit.
Per a la part compradora (nudo propietari):
- No tributa en l’IRPF, ja que no obté rendes de l’immoble.
- Ha de tributar en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP).
CONCLUSIÓ
La inversió en nua propietat és una opció cada vegada més popular a Espanya i en altres països, ja que permet a les persones grans obtenir liquiditat sense perdre el seu habitatge i als inversors adquirir propietats a preus reduïts amb una visió a llarg termini.
A REALINVEST ESTUDI JURÍDIC I IMMOBILIARI estem especialitzats en aquest tipus d’operacions, que s’estan convertint en una forma d’inversió molt rendible.
