REGULACIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER: IMPACTO DE LA LEY 12/2023
Como ya explicamos en un artículo anterior, el legislador español ha querido intervenir en la regulación del mercado del alquiler mediante la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el día 26 de mayo de 2023 y que modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuestiones tan importantes como la limitación de precios del alquiler.
Un año y medio después de su aprobación y entrada en vigor, es un buen momento para hacer balance y, a través de los datos y estadísticas de que disponemos, analizar si realmente esta ley ha servido hasta la fecha para cumplir con sus principales objetivos, que según el Gobierno de España eran aumentar el parque de viviendas ofertadas en alquiler mediante una regulación que limita los precios de la renta mensual.
ANÁLISIS DEL IMPACTO DE LA LEY
Para analizar esta cuestión podríamos partir del número de viviendas ofrecidas en alquiler en portales como Fotocasa, Habitaclia o Idealista. Sin embargo, el método más fiable será hacer el estudio a través de los datos oficiales disponibles.
A día de hoy, solamente podemos analizar los datos de Catalunya, la única comunidad que ha declarado zonas de mercado residencial tensionado y donde se aplica la ley en toda su extensión. Por ello, tomaremos como referencia los datos de las fianzas depositadas en el Incasòl, organismo de la Generalitat de Catalunya encargado del registro de contratos de alquiler.
EVOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER EN CATALUNYA
| Año | Estimación |
|---|---|
| 2020 | Barcelona: 102.271 | Catalunya: 135.509 | Diferencia Interanual: 0 |
| 2021 | Barcelona: 128.381 | Catalunya: 167.842 | Diferencia Interanual: +23,86% |
| 2022 | Barcelona: 116.158 | Catalunya: 152.770 | Diferencia Interanual: -8,98% |
| 2023 | Barcelona: 100.395 | Catalunya: 132.988 | Diferencia Interanual: -12,95% |
| 2024 – 1T y 2T | Barcelona: 47.323 | Catalunya: 63.816 | Diferencia Interanual: — |
| 2024 – Estimación | Barcelona: 94.646 | Catalunya: 127.632 | Diferencia Interanual: -4,03% |
INTERPRETACIÓN DE LOS DATOS
Como podemos observar, el año 2020 no se puede computar correctamente debido a la pandemia, ya que no ofrece datos reales ni ajustados a una situación sin restricciones de movilidad.
En 2021, tras la recuperación de los niveles previos a la pandemia, se llegó a la formalización de 167.842 contratos en Catalunya. Sin embargo, desde entonces los contratos de alquiler han disminuido de forma continuada, acumulando un descenso del -16,45% entre 2023 y 2024, justamente desde que entró en vigor la nueva Ley de la vivienda.
Sorprende, en particular, la disminución de contratos en 2023, probablemente debido a la inseguridad jurídica que provocó la nueva regulación del alquiler entre inversores.
CONCLUSIONES
Desde la aprobación de la Ley de la vivienda, muchos pisos han sido retirados del mercado de alquiler. Con la limitación de precios en marcha, los/as inversores/as tienen menos incentivos para arrendar, lo que ha generado el efecto contrario al buscado: mayor dificultad para acceder a una vivienda en alquiler.
Se evidencia nuevamente que las políticas actuales no están respondiendo a las necesidades del mercado, ya que se han tomado decisiones legislativas sin una base técnica ni científica, lo que ha llevado a consecuencias negativas en el acceso a la vivienda en España.
