El pasado 25 de mayo de 2023 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, conocida como “Ley de la Vivienda”, que entró en vigor el día 26 de mayo de 2023. Las principales novedades que nos aporta esta nueva norma de ámbito estatal con relación al alquiler de inmuebles son las siguientes:
Zonas de mercado residencial tensionado
Es una ley que, de acuerdo con la distribución competencial que establece la Constitución española, delega en las Comunidades Autónomas distintas competencias, como la declaración de las zonas tensionadas o, siguiendo la terminología que utiliza la propia ley, “zonas de mercado residencial tensionado” (tal y como dispone el artículo 18 de la ley).
La declaración de una zona como tensionada tendrá una vigencia de 3 años, aunque se podrá prorrogar anualmente.
Índice de referencia de alquiler de vivienda
Por lo que respecta a las declaradas como zonas tensionadas, que como acabamos de decir corresponde a las Comunidades Autónomas la propuesta de su declaración, una vez declaradas por una CA concreta, se aplicaría en determinados casos el Índice de Referencia de alquiler de vivienda que, en este caso, corresponde aprobar al Gobierno central.
A día de hoy, de las 17 Comunidades Autónomas y ciudades con Estatuto de Autonomía, solamente Catalunya ha ejercido esta competencia legislativa y ha declarado un total de 140 municipios (la mayoría de ellos situados en el área metropolitana de Barcelona) como zonas tensionadas. Se puede consultar la declaración de la Generalitat de Catalunya aquí: https://habitatge.gencat.cat/ca/normativa/zones-de-mercat-residencial-tensionat/ .
Ciertamente, mientras el Gobierno central no apruebe los Índice de Referencia de alquiler de vivienda, cuestión que a día de hoy no ha sucedido, no se podrá aplicar la ley en su total plenitud. Cuando el Gobierno, a través del Ministerio de Transporte, Movilidad Sostenible y Agenda Urbana, apruebe dichos índices, se podrán consultar aquí: https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler/indice-alquiler.
Excepciones a la aplicación del índice de alquiler
Una vez resumida la ley en sus principales puntos novedosos (que serían la declaración de zonas tensionadas y la aplicación en ellas de un Índice de Referencia), hay que aclarar que esta aplicación tendrá ciertas limitaciones, puesto que solamente se aplicará dicho índice en los siguientes casos o situaciones:
- Solamente se utilizará para contratos nuevos (la ley se refiere a “la renta pactada al inicio del nuevo contrato”) y, por lo tanto, no se aplicará a contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley (según la Disposición Transitoria Cuarta).
- No se aplicará en viviendas de alojamiento turístico, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) las excluye del ámbito de la misma.
- Solamente se tendrá en cuenta cuando la vivienda objeto de alquiler pertenezca al considerado “Gran Tenedor”, es decir, a la persona física o jurídica que cuente con 5 o más viviendas en una misma zona tensionada o con más de 10 viviendas en el total de su patrimonio.
Otras novedades importantes
Finalmente, destacar que, según la LAU, el pago del alquiler deberá hacerse a través de medios electrónicos (transferencia bancaria, Bizum, etc.), y que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler (es decir, los gastos del/de la abogado/a o agencia inmobiliaria) deberán ser a cargo de la parte arrendadora, cuando se trate de contratos de alquiler (nada se regula respecto a quien tiene que asumir los gastos de las operaciones de compraventa, por lo que se entiende que en estos casos los gastos seguirán siendo repercutidos sobre la parte vendedora).
Resumen y ejemplos prácticos
De todo lo dicho anteriormente, podemos concluir que:
- Fuera de las zonas tensionadas, o dentro de ellas pero no siendo un Gran Tenedor o no tratándose de un contrato de los citados, no se aplicará ningún límite al precio del alquiler.
- Sin embargo, dentro de una zona tensionada, el/la propietario/a que no sea un Gran Tenedor sí que tendrá ciertos límites: no podrá subir el precio del alquiler más allá del precio concreto del último contrato de alquiler (aunque sí que podrá actualizarlo anualmente con el IPC, que para este año 2024 permite incrementar los arrendamientos en un 3%, según la Disposición Final), aunque en estos supuestos, podemos decir que al menos el/la propietario/a no tendrá que rebajar el precio del alquiler que ya venía cobrando.
- Dentro de una zona tensionada y siendo un Gran Tenedor, se aplicará el índice que publique el Gobierno para limitar el precio máximo que se podrá cobrar por el alquiler.
- Además de estos supuestos generales, la ley también establece la posibilidad contraria de que un/a propietario/a (sea o no un Gran Tenedor) pueda incrementar el alquiler hasta un máximo del 10%, cuando celebre un contrato de arrendamiento de más de 10 años, o cuando en los dos últimos años haya efectuado obras de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética de la vivienda en cuestión (Disposición Final).
Soy propietario de una vivienda en una zona no-tensionada. ¿Me afecta la ley?
En este caso, en principio esta ley no te afectaría, y no tendrás que tocar el precio del alquiler.
Soy propietaria de una vivienda en una zona tensionada. ¿Me afecta la ley?
Aquí, el precio que cobras por el alquiler en contratos nuevos no podría superar el precio que cobraste en los contratos de arrendamiento celebrados los últimos 5 años.
Es decir, no hará falta que bajes el precio del alquiler, pero tampoco podrás subirlo (más allá de la posibilidad de actualizarlo con el IPC).
Soy propietaria de 5 viviendas en una zona tensionada, 4 de las cuales las destino al alquiler. ¿Me afecta la ley?
En este caso, deberías aplicar el Índice de Referencia de Alquiler en cada contrato. Y esto implicará, seguramente, que debas rebajar el precio que cobrar por el alquiler en todos los contratos nuevos que celebres.
Soy propietario de 2 viviendas en una zona tensionada, que tengo alquiladas desde hace tres años. ¿Me afecta la ley en estos contratos?
Respecto a los contratos que ya estaban vigentes en el momento de la entrada en vigor de la ley, ésta no debe afectarte. Ahora bien, cuando finalice alguno de estos contratos y quieras celebrar uno nuevo, tendrás que tener en cuenta lo que dijimos anteriormente.
Finalmente, y por lo que respecta a los/as profesionales que nos dedicamos al mundo jurídico e inmobiliario, en general las expectativas que trae esta ley no son demasiado altas: se estima que limitar los precios del alquiler, como primera consecuencia, traerá una disminución del parque de viviendas privadas en alquiler, puesto que cualquier límite supone una desincentivación para el/la propietario/a, que ve como su rentabilidad será menor. En estos casos, como consecuencia lógica, los/as propietarios/as suelen destinar sus inversiones a la compraventa o a otros activos.
Y, por otro lado, si disminuyen las viviendas que se destinan al alquiler, es de sentido común que los precios de los contratos anteriores no disminuyan, puesto que esta regla no suele fallar nunca: a más demanda y menos oferta, y con una menor rentabilidad, se produce un aumento de los precios (por mucho que estén a priori regulados en determinadas zonas). Es decir: (+ demanda) / (- oferta) + (- rentabilidad) = + precio.
En este sentido, los/as profesionales del sector coinciden mayoritariamente en que, si los poderes públicos de verdad quisieran aumentar el parque de viviendas en alquiler y limitar los precios del mismo, deberían tomar otra batería de medidas que serían mucho más efectivas (algunas a corto y otras a medio y largo plazo), entre otras:
- Incentivos fiscales reales para el/la propietario/a;
- Creación de un parque amplio y real de vivienda pública;
- Limitar los precios, a cambio de reducir el número de años de contrato mínimo que establece la ley;
- Otras fórmulas innovadoras que permitan obtener una rentabilidad aceptable para el propietario, modificando la LAU con fórmulas flexibles de arrendamiento.
