INVERSIÓN EN NUDA PROPIEDAD: UNA OPORTUNIDAD EMERGENTE
El paulatino envejecimiento de la población está provocando que se abran paso nuevas modalidades de inversión que hasta la fecha eran totalmente desconocidas. Una de ellas es la transmisión de la nuda propiedad, es decir, la operación consistente en transferir la titularidad de un inmueble a un tercero, pero reservándose el usufructo (el uso y disfrute de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario).
Para entender este tipo de inversión, hay que conocer que la propiedad plena comprende dos títulos: la nuda propiedad (titularidad del inmueble) y el usufructo (derecho de uso y disfrute). Tradicionalmente, en una compraventa se transmitía la plena propiedad, pero debido al aumento de la esperanza de vida y la necesidad de liquidez de algunas personas mayores, esta operación ha ganado popularidad.
Básicamente, el vendedor (normalmente una persona de edad avanzada) vende la nuda propiedad de su inmueble y mantiene el usufructo. Al fallecer, el comprador obtiene la plena propiedad del inmueble. Transmitir la nuda propiedad es la mejor alternativa para vender una vivienda y seguir viviendo en ella.
VENTAJAS DE LA NUDA PROPIEDAD
Para el transmitente (vendedor, que se queda el usufructo):
- Obtiene una liquidez inmediata, que le permite pagar deudas o mejorar su calidad de vida.
- Puede seguir viviendo y disfrutando de la vivienda.
- El usufructuario puede vender su derecho de usufructo si así lo desea.
- Dejará de pagar IBI, comunidad y seguro de hogar.
Para el adquirente (comprador, que obtiene la nuda propiedad):
- Invierte en una propiedad a un precio muy inferior al del mercado.
- Pese a estar gravada con un usufructo, la nuda propiedad puede venderse en el futuro.
- Se puede pactar un usufructo temporal o vitalicio.
¿CÓMO SE CALCULA EL USUFRUCTO?
La legislación española establece que, partiendo del valor real del inmueble (límite máximo del 70% del valor total), se resta un 1% por cada año de usufructo, con un mínimo del 10%.
Ejemplo práctico: si una persona de 70 años vende la nuda propiedad de su vivienda valorada en 200.000€:
- Esperanza de vida estimada: 89 años.
- Cálculo: 89 – 70 = 19% del valor del inmueble.
- 19% de 200.000€ = 38.000€ (valor del usufructo).
- Precio de venta de la nuda propiedad: 200.000€ – 38.000€ = 162.000€.
Por lo tanto, un inversor puede adquirir la nuda propiedad de un inmueble con un descuento de entre el 10% y el 70% de su valor, dependiendo de la edad del transmitente y del tipo de usufructo (temporal o vitalicio).
TRIBUTACIÓN DE LA VENTA DE NUDA PROPIEDAD
Para la parte vendedora (usufructuaria):
- No tributa en el IRPF si se trata de la vivienda habitual y el transmitente tiene más de 65 años.
- Si no se cumplen estos requisitos, se tributa por ganancia patrimonial y por las rentas en caso de vender el usufructo.
Para la parte compradora (nudo propietario):
- No tributa en el IRPF, ya que no obtiene rentas del inmueble.
- Debe tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
CONCLUSIÓN
La inversión en nuda propiedad es una opción cada vez más popular en España y en otros países, ya que permite a las personas mayores obtener liquidez sin perder su vivienda y a los inversores adquirir propiedades a precios reducidos con una visión a largo plazo.
En REALINVEST ESTUDI JURÍDIC I IMMOBILIARI estamos especializados en este tipo de operaciones, que se están convirtiendo en una forma de inversión muy rentable.
